A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a cláusula de distrato imobiliário só pode ser considerada abusiva quando ficar comprovado que a multa aplicada é desproporcional ao valor pago pelo comprador. Segundo o colegiado, não é possível presumir abusividade quando a cláusula apenas reproduz os limites previstos na Lei do Distrato.
No caso analisado, o contrato previa a retenção de 10% do valor total do contrato em caso de desistência injustificada do comprador, percentual expressamente autorizado pelo artigo 32-A da Lei 6.766/1979, incluído pela Lei 13.786/2018. O Tribunal de Justiça de São Paulo havia considerado a cláusula abusiva sem apontar circunstâncias concretas que demonstrassem desproporção.
A relatora, ministra Isabel Gallotti, destacou que a simples aplicação de cláusula nos moldes da lei não autoriza seu afastamento automático. Para o STJ, é necessário demonstrar efetivamente o abuso no caso concreto, sob pena de gerar enriquecimento sem causa do comprador que deu causa ao distrato.
O entendimento não afasta a possibilidade de revisão da cláusula penal, mas reforça que isso só é cabível quando houver prova clara de desproporcionalidade ou prejuízo excessivo ao consumidor.
(Informações via STJ/REsp 2.232.983)